گروه راه و مسکن: در ۹ ماهه امسال شرايط رشد چهار بازار موازي يعني بورس، سکه، دلار و مسکن حاکي از آن بوده است که بورس ۲۷ درصد، سکه ۱۵.۵ درصد، دلار ۱۱.۸ درصد و مسکن ۸ درصد رشد را تجربه کرده‌اند، اما موضوع اساسي اين است که بخش مسکن از ابتداي پاييز امسال روند پرشتاب‌ قيمتي به خود گرفته است، به طوري که بازار مسکن در مهرماه ۸.۷ درصد، آبان ماه ۱۰.۹ درصد و آذرماه ۱۵ درصد افزايش نقطه به نقطه قيمت را تجربه کرده است، لذا پيش‌بيني مي‌شود با ادامه‌ اين روند رشد قيمت مسکن بالاتر از نرخ تورم عمومي، جذب سرمايه در اين بخش افزايش چشمگيري پيدا کند.

احتمال حرکت سپرده‌هاي بانکي به بازار مسکن

به گزارش خبرنگار روزنامه تجارت،طي ۵۴ ماه قبل از مهرماه امسال سرمايه‌گذاري در بازار مسکن به هبچ عنوان توجيه اقتصادي نداشت، زيرا در تمام طول اين مدت رشد قيمت مسکن پايين‌تر از نرخ تورم عمومي‌و در بسياري از ماه‌ها پايين‌تر از تورم نقطه به نقطه بود، اما از ابتداي مهرماه امسال همزمان با کاهش نرخ سود سپرده‌هاي بانکي به ۱۵ درصد شاهد رشد مناسب قيمت مسکن در شهر تهران بوديم به طوري که در آذرماه جاري ميزان رشد قيمت مسکن به ۱۵ درصد رسيد که اين رقم هم‌اکنون با نرخ سود سپرده‌هاي بانکي برابري مي‌کند، لذا اين احتمال وجود دارد که با افزايش بازدهي بخش مسکن در ماه‌هاي آينده، سرمايه‌هاي بلوکه شده در سيستم بانکي به حوزه ساخت و خريد مسکن ورود پيدا کند.

 نشانه‌هاي پيش رونق در بازار مسکن

بعد از اينکه بخش مسکن رشد منفي ۱۴ درصد را در سال گذشته تجربه کرد، در زمستان ۱۳۹۵ به رشد ۴ درصد رسيد و سپس در هفت ماهه ابتداي سال جاري رشد ۶.۲ درصد را تجربه کرد. شرايط موجود حاکي از آن است که برخي اقدامات دولت براي کمک به تقاضاي مسکن از جمله کاهش نرخ سود تسهيلات مسکن يکم به 9.5 درصد و سود اوراق تسه به ۱۷.۵ درصد تاثير نسبي بر بازار مسکن داشته و باعث افزايش ۶.۳ درصدي تعداد معاملات و افزايش ۶.۵ درصدي قيمت مسکن در هفت ماهه نخست امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته شده است.

 از سوي ديگر با توجه به اينکه بخش مسکن با ۳۰۰ حرفه و صنعت در ارتباط است رونق اين بخش مي‌تواند تاثير مثبتي در عملکرد بخش‌هاي مرتبط داشته باشد. بخش مسکن با پايان دولت دهم به دليل عملکرد اقتصادي آن دولت که تاثيرخود را بر جهش قيمت دلار از ۹۰۰ تومان به حدود ۴۰۰۰ تومان، افزايش نرخ تورم به ۴۰.۴ درصد، افزايش قيمت نهاده‌هاي ساختماني، رشد ۷۰۰ درصدي قيمت زمين و ۵۰۰ درصدي قيمت مسکن گذاشت، وارد رکود شد که هنوز به طور کامل به رونق نرسيده، اما نشانه‌هاي پيش رونق آن در نيمه اول سال جاري بروز يافته است.

روند حجم معاملات مسکن در سال جاري

فروردين ماه امسال تاثير شرايط انتخاباتي منجر به کاهش ۸.۵ درصدي معاملات مسکن شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال گذشته شد. در ارديبهشت ماه ۶.۴ درصد حجم معاملات مسکن رشد پيدا کرد، در خردادماه ۰.۸ درصد حجم معاملات مسکن کاهش پيدا کرد، در ماه آغازين فصل تابستان نيز معاملات ۲.۵ درصد کمتر از مدت مشابه سال گذشته شد، در مردادماه ۶.۲ درصد حجم معاملات مسکن بالاتر قرار گرفت، در شهريورماه شاهد افزايش ۹.۷ درصدي حجم معاملات مسکن بوديم، در مهرماه رشد ۳۴.۴ درصدي تعداد معاملات نسبت به ماه مشابه قبل به ثبت رسيد، در آبان‌ماه معاملات مسکن ۱۸.۵ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزايش يافت و در آذرماه معاملات مسکن شهر تهران ۵۰ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل بالا رفت. شرايط موجود حاکي از آن است بعد از نوسانات بهاري، گروه موسوم به متقاضيان تجهيز شده به تسهيلات تسه و مسکن يکم در تابستان وارد بازار مسکن شده‌اند که به رشد تدريجي معاملات کمک کرده‌اند.

از سوي ديگر به‌جز بانک مرکزي، دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازي نيز ماهيانه به صورت جداگانه گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران را ارايه مي‌کند. طبق گزارش آذرماه اين وزارتخانه، در ۹ ماهه نخست سال ۱۳۹۶ قيمت مسکن شهر تهران ۴.۹۹ ميليون تومان در هر متر مربع بوده که ۱۳.۶ درصد نسبت به مدت مشابه سال ۱۳۹۵ افزايش يافته است. معاملات نيز ۱۷ هزار و ۹۸۵ مورد بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل رشد ۵۲.۴ درصدي را نشان مي‌دهد. حجم ريالي مبايعات انجام‌شده شهر تهران در آذرماه هشت هزار و ۴۱۰ ميليارد تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب ۳۱ و ۷۶.۴ درصد رشد را نشان مي‌دهد. اين اعداد حاکي از آن است که قيمت مسکن در آذرماه ۶ درصد بالاتر از نرخ تورم نقطه به نقطه قرار گرفته است.

تقاضا در بازار مسکن مصرفي است نه تجاري

در آذرماه جاري ميزان رشد قيمت مسکن به ۱۵ درصد رسيد که اين رقم هم‌اکنون با نرخ سود سپرده‌هاي بانکي برابري مي‌کند،لذا سوالي که مطرح مي‌شود اين است که آيا در آينده بخش مسکن مي‌تواند به عنوان مکاني امن و سودده براي سرمايه گذاري تجاري و سوداگرانه باشد يا خير؟ 

در اين‌باره منصور غيبي کارشناس ارشد اقتصاد مسکن در گفت و گو با «تجارت» مي‌گويد: آمارهاي رشد قيمت بيانگر ورود سرمايه به فضاي کسب و کار حوزه مسکن است، اما نکته حائز اهميت در اين آمارهاي افزايش قيمت اين است که امسال حجم سپرده‌گذاري در صندوق پس انداز مسکن يکم نسبت به سال گذشته افزايش چشمگيري پيدا کرده است که درحال‌حاضر سپرده‌گذاران قبلي به مرحله حضور در بازار براي خريد مسکن رسيده‌اند. در نتيجه از يک سو سپرده گذاران قبلي براي خريد مسکن آماده هستند و از سوي ديگر خريدهاي اين سپرده گذاران به صورت متوسط متراژ 70 تا 75 متر است. به عبارتي زمان دريافت وام 160 ميليون توماني متقاضيان صندوق پس انداز مسکن يکم سر رسيده است که نياز اين افراد براي خريد مسکن مصرفي است و بيشتر به دنبال خانه‌هاي متراژ متوسط در حدود 70 تا 90 متر هستند، لذا اين رشد در بازار مسکن را نمي‌توان يک رشد سرمايه‌اي، سوداگرانه و تجاري در بازار مسکن تلقي کرد به طوري که خوشبختانه در حال حاضر حوزه مسکن مصرفي با متراژ متوسط است.

اين کارشناس ارشد اقتصاد مسکن تصريح مي‌کند: اگر سازندگان و امور مشارکت در ساخت، علائم رشد را در جامعه نشان بدهند بدين معنا است که سرمايه تجاري به حوزه مسکن ورود پيدا کرده است. اينکه قيمت مسکن در آذرماه حدود 15 درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته رشد پيدا کرده است به دليل تخصيص تسهيلات و سبدهاي حمايتي دولت به متقاضيان است. به‌عبارتي افزايش قيمت در حوزه مسکن حبابي نيست بلکه به دليل کاهش نرخ سود تسهيلات مسکن يکم و اوراق گواهي حق تقدم بوده است، لذا جهش و جريان خاصي باعث افزايش قيمت مسکن نشده است.

غيبي مي‌افزايد: حوزه مسکن همانند بازار دلار نيست که به محض افزايش قيمت ارز عده‌اي به سمت اين بازار حرکت کرده و اقدام به خريد دلار کنند، بلکه زمان دريافت وام مسکن سپرده گذاران فرا رسيده است و اين متقاضيان براي خريد به بازار مسکن ورود پيدا کرده‌اند که اين امر باعث افزايش قيمت خانه‌هاي متراژ متوسط شده است. 

کشور با بي پولي دست و پنجه نرم مي‌کند

اين کارشناس ارشد اقتصاد مسکن تصريح مي‌کند: بعيد است که کشور وارد يک فضاي کاذب قيمتي و بي‌برنامه در حوزه مسکن شود. ورود سرمايه به بازار مسکن بايد با نظام رشد اقتصادي کشور همخواني داشته باشد. به عبارت ساده‌تر جامعه ايران همانند يک خانواده است و اگر ايران را همانند يک پدر يا سرپرست خانوار نگاه کنيم بايد اين سپرست خانوار پول و سرمايه درحال گردش داشته باشد تا مايحتاج اعضاي خانواده که مردم هستند را برآورده کند. درحال حاضر سرمايه درحال گردش در حوزه توليد وجود ندارد و مردم هم در تگناي مالي به‌سرمي‌برند، لذا کدام سرمايه را مي‌خواهند در حوزه اقتصاد مسکن به گردش درآوردند؟ 

غيبي مي‌افزايد: با توجه به شرايط اقتصادي کنوني کشور، دولت اولويت‌ها را به ايجاد زيرساخت‌هاي اصلي از جمله صنايع پتروشيمي، کاني‌ها و معادن گذاشته است، به‌عبارتي سياست دولت اين است که با رشد صنايع پتروشيمي، کاني‌ها و معادن توليد ناخالص داخلي و رشد مثبت اقتصادي کشور را افزايش دهد و سپس با کسب درآمد از طريق صادرات مايحتاج مردم را تامين کند. به عبارتي درحال حاضر اولويت اين نيست که دولت سرمايه را به مردم و بانک‌ها دهد تا با اين ميزان سرمايه سازندگان افدام به توليد مسکن کنند. اگر فرض کنيم اين امر هم صورت گيرد مردم با چه پولي مي‌خواهند معامله تجاري و سوداگرانه در بازار مسکن کنند؟ 

 انتظار يک رشد کاذب در حوزه مسکن بعيد است

اين کارشناس ارشد اقتصاد مسکن تصريح مي‌کند: انتظار يک رشد کاذب در حوزه مسکن بعيد به نظر مي‌رسد، زيرا معتقدم حوزه مسکن از حوزه تجاري و سوداگرانه تبديل به حوزه مصرفي شده است، به همين جهت بعيد است که مردم سرمايه خود را در بازار مسکن سرمايه گذاري تجاري و سوداگرانه کنند.